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暴利金矿惊人发现股价被低估了3倍

发布时间:2019-06-10 02:35:02

暴利金矿惊人发现股价被低估了3倍

深圳本地房地产股可分为三类生存状态。第一类是经营业绩突出,行业地位突出的蓝筹公司,代表公司包括万科、招商地产、金地集团与华侨城。该4家公司基本囊括深圳本地房地产公司各项排名的前4名,第二类是业绩一般,但控股股东较有实力,未来的资产质量及经营业绩都有望出现较大提升的公司,代表公司包括深南光、深宝恒与光彩建设;第三类是业绩一般,但拥有已大幅升值而并未在账面反映的资产,代表公司包括深宝安、深鸿基,也是本文重点所在。 土地储备价值被低估 经过多年的摊销,一些公司的土地成本价格已大大低于当初所支付的价格。 第三类房地产公司进入房地产行业的时间较早,因而大多是以较优惠的协议价格取得土地储备的。并且由于受到当时多元化发展思维的影响,许多房地产公司在取得土地储备后并没有立刻开发,而是将精力放在经营除房地产以外的其他业务上。对于所取得的土地储备大多以成本价计入无形资产,并按照所取得的土地使用权的年限逐年摊销成本。经过多年的摊销,一些公司的土地成本价格已大大低于当初所支付的价格。 而事实上,我国土地交易的价格,随着房地产行业在1998年以来逐步进入快速发展期,在2001年4季度以来节节攀升。 在地价飞涨,而土地储备以成本入账且逐年摊销的情况下,第三类公司土地储备的账面价值并没有反映出其真实的市场价值,并且相对于市场价值,土地储备的价值被大大低估。 土地用途可能改变 我们研究的第三类公司中,所储备的土地类型较多,基本包括了工业用地、旅游用地以及住宅用地。这主要是基于这些公司早期多元化发展的经营决策。三种用途的土地价格各不相同,其中以住宅用地价格最高,并且也以住宅开发的毛利率最高。 在当前的土地管理框架下,工业用地以及旅游用地是可以转化为住宅开发用地的,但需要经过一些报批手续。随着近几年我国城市开发速度的不断加快,城市外沿不断拓展,原先规划的工业区也不断向城市边缘迁徙。现实中不断有工业用地或旅游用地转化为住宅用地的案例发生。很显然,如果第三类房地产公司申请转变土地储备的用途,其土地储备的市场价值将再度提升。 典型公司分析 深宝安A(000009) 公司持有的多项资产已大幅升值。所持有的盐田港项目用地,当时公司所支付的单位地价是每平米760元。而2003年,盐田地区的单位地价已上涨到每平米1700元。武汉滠口宝安。山水龙城项目,占地面积2000亩,公司于2002年购入该项目土地时,每亩地价仅5.75万元。而2005年该项目所处片区的单位地价已高达每亩40万元。 所持有的宝安大厦,位于上海陆家嘴金融贸易区,写字楼面积3.54万平米,商业裙楼2.8万平米,若按市价来计,该大厦市值高达11.52亿元。剔除公司已销售部分,则该大厦市值仍有10.27亿元。而该物业的账面价值仅为4.91亿元。另外公司持有大量的法人股,股改后将可获得较大收益。如马应龙、渝开发、太行水泥等。 深鸿基(000040) 公司持有的项目储备用地并不多,其中包括两块仓储及堆场的工业用地,分别在草埔及梅林。草埔用地正在申请改为建设开发用地。梅林地块虽还未申请未转换用途,但也存在转换为住宅开发用地的可能。 控股的深圳迅达持有605辆出租车营运牌照,长沙鸿基拥有353辆出租车营运牌照,两项资产账面价值仅6300万元,但以市场价格计算则价值达4.08亿元。此外还控股了罗湖大酒店,深运酒店,上林苑酒店及振兴宾馆4家酒店,并初步形成连锁规模效应。公司计划进一步拓展酒店业务。公司持有招商银行、深能源和深宝恒的法人股,股改后可为公司带来一定的收益。

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